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融侨移山——新“愚公”的4大难题

摘要: 缓行后又一次加速,融侨在2018年业绩出现了超过51%的增幅,也是在那一年,它首次提出了“2020年冲刺千亿”的目标。今年上半年融侨在拿地上,投掷了79亿,去年同期拿地金额88亿,买地的支出无疑给了融

编者按:作为一家有着30年历史的房地产公司,乔蓉的雄心仍然存在,但并没有跟上。财务和技术技能稳定,但经营实力稍差。到2020年,至少有四座高压山脉需要被移除,才能耗尽数十亿美元。冯彩勋,深度观察系列,第6号:乔蓉集团

30岁的乔蓉集团进入了第二个“自我游戏”。

很容易把延长乔蓉的发展视为“两个阶段”,因为节奏太相似了。

乔蓉自1989年成立以来,十多年来几乎一直走福建的“细线”,参与江阴港、宏宽工业村等综合项目。直到2005年,乔蓉才与惠今联手夺取土地用于“南北战争”,这导致乔蓉的规模迅速扩大,并于2009年正式达到100亿元。

2010年底从惠今分拆后,乔蓉花了5年多时间才把销售额提高到100亿元。在放缓之后,乔蓉的业绩在2018年增长了51%以上。也是在那一年,中国首次提出了“到2020年实现1000亿元短跑”的目标。

根据该公司发布的2019年最新半年数据,乔蓉1月至6月的销售额为367.6亿英镑,几乎与去年持平,到年底再创50%的同比增幅并不困难。

然而,在迈向1000亿元的道路上,乔蓉似乎无法坚持其重复的“追求质量规模”。分析乔蓉集团目前的实际情况,现金、项目营业额、分销和业务拓展,乔蓉面前至少有四座高压山。

金山:三年经营现金流为负

近年来,乔蓉资产规模稳步增长,年均复合增长率为28.06%。即使在2019年上半年,其总资产也首次突破1000亿英镑(1071.73亿英镑),与去年持平。

然而,资产中有很大一部分是限制性资产。2018年,乔蓉限制性资产达到353.45亿元,占总资产(966亿)的36.59%。

限制性资产一般包括部分股权质押、房地产项目和在建项目的土地使用权等。,主要是由于公司对金融机构的抵押或质押融资。这些资产是否会成为高风险资产主要取决于企业的总资本和流动性。

就资本尤其是现金而言,乔蓉集团过去三年的净营运现金流分别为-70亿元,-71亿元和-12亿元,呈现持续外流,但差距正在缩小。

今年上半年,乔蓉在征地上花费了79亿元,而去年同期为88亿元(根据中学的数据)。征地支出无疑给乔蓉的“钱袋”带来很大压力。

然而,净营运现金流是否会受到很大影响取决于乔蓉项目的周转率。

周转山:高库存和低周转

从库存的减少可以看出乔蓉项目的周转能力。

冯彩勋盘点了乔蓉近三年的存货余额,发现规模从369.2亿逐渐增加到672亿,存货在本期总资产中的比重不小,分别为59.52%、70.63%和69.54%,呈现波动性上升。

然而,从2016年到2018年,前100家住房企业的平均库存分别占平均总资产的48%、50%和52%,乔蓉远远超过平均水平。

存货量很大,但乔蓉过去三年的存货周转率只有0.15-0.24,这反映出项目开发周期相对较长,周转率很低。毕竟,2018年百强住宅企业的平均库存周转率是0.37。

值得注意的是,乔蓉在去年底将存货跌价准备金提高到3.58亿英镑,这意味着存货余额的0.53%预计会受损。

“如果这部分库存伴随着持续下降的市场形势,它可能会继续增加价格下跌准备金,这也将影响盈利能力。”CICC分析师罗行痴说。

事实上,在房地产监管正常化的模式下,如果库存规模大,周转能力没有突破,就意味着乔蓉将继续面临资产流动性和偿付能力方面的压力。

尤其是债务方面,截至2018年12月,乔蓉计息债务达到476.12亿元,其中短期贷款和一年期非流动负债达到167.66亿元,占35.22%。短期贷款比年初增加了106.90%,这是非常明显的。

然而,乔蓉表示,2018年及之前的债务正在有序偿还。数据显示,今年上半年,乔蓉整体资产负债率为83.3%,处于行业的中上游。

坐骑布局:高度杠杆化的“轰炸”区域过于集中

客观地说,乔蓉的融资渠道相当畅通。据冯彩勋统计,乔蓉今年迄今已批准四项债券计划,并于6月4日成功发行20亿元企业债券。

然而,主要依靠融资来弥补资金缺口将不可避免地导致企业杠杆率的逐步上升。

数据显示,2016-2018年,乔蓉负债总额从489.73亿英镑增至792.22亿英镑。同期资产负债率分别为78.94%、79.74%和81.97%,逐步上升。即使扣除预付款,资产负债率也在73%以上。

在债务结构方面,乔蓉过去三年的长期和短期债务比率不低于68%,债务结构为短期。

乔蓉反对“质量增长”和高杠杆征地的初衷,无疑是为了迅速扩大规模,力争达到1000亿元。

据冯彩勋统计,2019年上半年,乔蓉以71.64亿元的价格先后拿下福州、郑州、南京等城市的8个项目,其中南京项目楼单价达到20797元/m2,郑州地价为3300元/m2,大本营福州的地价成本得到控制,许多地块的底价在2400-23000元/m2之间。

然而,值得一提的是,虽然“3+5+x”结构已经建立了近两年,但乔蓉项目的布局仍然明显存在分歧。

根据乔蓉发布的信息,2018年,该公司在全国16个城市赢得了20多块土地,但很大一部分分布在福建。截至年底,其46%的主要开发项目也分布在福建,其次是郑州、武汉和合肥。“3”所指的华东、华南地区和“x”所指的西南地区显然相对较弱。

相应地,乔蓉的房地产业务收入主要来自福建。仅福州项目就贡献了20%以上的业绩。此外,2016年至2017年,武汉贡献了其收入的24%以上,2018年其贡献率降至8.21%。

乔蓉的布局显然侧重于二线和三线城市,这已被至少两家投资机构列为风险警告。原因是这些城市的房地产市场不同。一旦繁荣程度下降,将减缓项目的去城市化速度,增加开发风险和资本风险。

多元化的山:多元化的业务发展缓慢

事实上,乔蓉一直是福建房地产界的“非典型”房地产企业。它不需要上市,也不缺钱。它经常发行债券,但其负债率是可控的。其现金流继续为负,但资本周转率保持稳定。

然而,与熟练的资本运营能力相比,乔蓉高级官员一直强调的三级城市布局和多元化经营发展却迟迟未能打开局面。

特别是在业务多元化方面,据熟悉乔蓉的业内人士透露,乔蓉打算凭借创始人林文镜在国外丰富的酒店、国际学校和工业资源,从成立之初就将乔蓉发展成为一家综合性企业。房地产不是初衷,但它确实是最好的利润,所以它做得最多。

乔蓉集团董事长林洪秀也告诉媒体,集团通过多元化产业(教育、医疗、农业等)的国际整合,形成了更广阔的复合布局空间。)。

然而,当2018年财务报告发布时,乔蓉仍是一个以房地产为基础的收入结构,房地产销售额占95.8%。过去三年,非主营业务收入贡献率仅为0.9%-3.8%。从“多产业培育房地产主业”的理念出发,还有不止一步的路要走。

作为一家有着30年历史的房地产公司,乔蓉的雄心依然存在,但显然步伐跟不上它。财务和技术技能稳定,但经营实力稍差。值得观察的是,乔蓉是否能坚持长跑,在2020年耗尽1000亿元。


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