首页  >  财经  >  买房必看!房贷新政全面执行,首套二套房商贷都有大变化

买房必看!房贷新政全面执行,首套二套房商贷都有大变化

摘要: 自10月8日起,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”,新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的lpr为定价基准加点形成。因此,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者

自10月8日起,商业个人住房贷款利率已正式“起锚”,新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月同期的lpr为准。新的抵押贷款利率政策将如何影响中国的抵押贷款利率结构?

上图左边是一个熟悉的传统抵押贷款利率结构,主要包括两个部分:(1)基准利率:央行正式宣布的存贷款利率,主要根据中国的经济形势和货币政策需求进行确定和调整。目前,中国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于利率的调整将对宏观经济产生更大的影响,因此调整更加谨慎。基准利率的最后一次调整可以追溯到2015年,至今已有近四年。(2)加息点:实际抵押贷款利率将在基准利率的基础上有一个加息点(一般来说,它将在基准利率的基础上上下浮动一定比例)。在传统的抵押贷款利率结构中,利率上调通常由金融机构根据市场条件(资本宽松)和风险水平(抵押资产和贷款人的风险)灵活决定,因此同一贷款人在向不同银行申请贷款时可能会获得不同的抵押贷款利率。央行将限制浮动的上限和下限。上图右侧是新政策出台后的抵押贷款利率结构。可以发现,大框架并没有改变(它仍然由“基本利率+利率+点数”两部分组成)。然而,各部分的具体构成发生了很大变化:(1)基本部分:从基本利率到市场报价利率(lpr)。所谓市场报价利率(lpr)是指选择市场上18家有代表性的银行,综合参考其贷款利率报价,并由指定出版商计算报价后形成的平均利率。与之前的基准利率相比,市场报价(lpr)是从市场报价中定价的,市场报价更新更频繁(每月20日一次),市场化程度更高。(2)加息:引入央行和省级分行参与。与此前仅由金融机构根据市场情况浮动的加息相比,央行和中国人民银行省级分行也参与了新一轮加息。其中,央行要求“第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点”。对中国人民银行省级分行而言,“省级市场利率定价自律机制应遵循“以市为本”的原则,辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率下限应根据国家统一信贷政策及变化情况确定。因此,在新政策中,加息受到中央银行、中国人民银行省级分行及相应商业银行的共同影响。一旦附加值确定,它将在整个合同期限内保持不变。此外,就利率更新周期而言,新旧政策几乎没有区别。在旧政策中,抵押贷款的实际利率每年都会更新。本行将根据当时的“基准利率”和合同约定的利率点综合计算当年贷款利率。在新政策中,利率更新周期可以与银行协商。最短的是1年。为了避免利率风险,预计大多数银行将提供利率更新周期为1年的贷款。综上所述,新的抵押贷款利率政策体现了“市场化”和“差异化监管”的结合。其中,基本利率和市场报价机制的引入,使抵押贷款利率更加市场化,而中国人民银行和各省分行的参与,也使监管部门能够根据各地区房地产的实际情况进行差异化的监管和调整。至于新政策是否高于旧政策的抵押贷款利率?答案不确定。这取决于利率市场的情况,包括基准利率和市场报价利率(lpr)的水平,以及它们各自的利率水平。例如,目前,5年期低利率为4.85%,略低于同期基准利率(4.9%),但两者的未来趋势和变化仍有待观察,我相信短期内不会有显著差异。02 01新政抵押贷款利率对房价影响不大新政抵押贷款利率对当前房价影响大吗?这可能没有多大效果。因为相对于其他房地产价格影响因素(如购买限制政策和首付比例等)。),利率变化对房价的影响相对有限。本文用一个房地产购买案例来说明:假设总房价为300万元,首付30%为90万元,需要向银行借款210万元。根据不同的按揭利率和20年期限,每月还款金额为等额本息,如下图所示:

可以发现,随着按揭利率的上升,购房者每月的按揭还款确实有所增加。例如,有一个中小波动。按揭利率由5.9%上升至6.5%,增幅为60个基点。每月按揭付款增加了730元。波动很大。抵押贷款利率从5.9%上升到7.9%(上升了200个基点。在当前适度宽松的货币政策下,这是不太可能的。这里引用了更多的压力测试)。每月按揭付款增加了2500元。下图显示首付增加对置业人士的影响:

对于同样是300万元的房子,要求180万国家元首支付首付的60%(接近于北京和上海等一线城市第二套房子的首付),比最初的首付(30%首付)多90万元现金。从以上案例可以看出,利率的波动导致每月增加1000元以上,而首付比例的波动要求买家在短时间内筹集并支付大量首付,这对买家的购买力和需求有较大影响。事实上,各地也通过提高二手房首付来抑制投机和调整房价。详情请见部分一二线城市二套房首付比例:

此外,大多数一线和二线城市也对购房资格施加了限制,这进一步限制了购买力和需求,条件是它们必须有当地户籍、工作居住证或在当地缴纳了多年社会保障/税。综上所述,与首付比例和各地的限购政策相比,新的利率政策对房价的影响有限。新利率政策对现有贷款的影响有些人可能会担心新利率政策对现有抵押贷款利率的影响?这涉及新旧政策之间的过渡。根据官方声明,“在2019年10月8日之前,已经发放和签署但尚未发放的贷款仍将按照原合同执行。”因此,根据央行基准利率未来是否会继续放开,我们认为新利率政策对现有抵押贷款客户的影响可以分为两种情况:(1)如果央行基准利率继续放开,现有抵押贷款客户仍将根据基准利率计算抵押贷款利率,并履行还款义务;(2)如果央行基准利率停止公布,并不排除市场报价利率(lpr)将被用来替代现有抵押贷款客户的基准利率。虽然政府目前尚未公布具体计划,但我们相信第一个过渡计划会更顺利,新旧贷款形式并存。然而,新贷款是基于市场利率(lpr)。随着时间的推移,以基准利率为基础的旧贷款逐渐到期,基准利率逐渐退出历史舞台。当然,具体的利率计划需要进一步的官方确认。购房贷款的两点建议在新的住房贷款利率政策下如何买房?根据之前的分析,新的抵押贷款利率政策对当前房地产市场的影响有限。购房者可以参考首付比例、各地区的购房限制和贷款限制政策、个人收入和资产水平等多种因素进行综合评估和决策。当然,在新政策下,由于市场报价机制(lpr)的引入,并不排除新抵押贷款利率比旧政策(基准利率)具有更大的波动性,这也意味着更大的利率风险。因此,有以下建议:(1)留足零用钱,尽力而为。购房者应该结合自己的收入水平,留足零用钱,在计算月供应量和贷款规模时尽自己所能。对于月收入为2万元的买家,建议考虑将月贷款金额设定为1万元,根据等额本息(利率5.9%)和20年贷款期限,月贷款金额约为150万元。这种配置一方面确保每月消费/生活支出或储蓄10,000元,不会影响生活质量。另一方面,即使抵押贷款利率向上波动,每月支付1000元以上的抵押贷款也是可以接受的。相反,如果保证金不足,虽然可贷金额会增加,但利率风险的影响也会相应增加,这可能会严重影响生活质量。(2)选择公积金贷款/混合贷款。目前,新的按揭利率政策仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用旧的方法。不仅利率较低,而且利率波动小,利率风险也较低。因此,在同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款。如果公积金贷款金额不够,也可以考虑公积金和商业贷款的混合模式。◎整合苏宁金融研究所,敲门找房子。点击“阅读原文”查看武汉的购买策略。


赌大小 快3娱乐 快乐生肖app 辽宁11选5投注 八大胜